山东RZ新岚山2024年债权计划项目(新岚山投资有限公司总经理)

许多人结婚前都会先买房

这可是件大事

但你或许不知道

就算房产证写上你的名字

房子也不一定属于你

很多人会想：你在逗我呢

不信？往下看

两人未结婚，男方全款买房，房产证上有女友名字

　　近日，河北青年报的法律热线的律师回答了这样一个问题：

　　有人咨询称：2013年，我在恋爱期间，全款买了一套房子，并与恋人陈某登记为共有人。

　　2016年前后，我和女朋友分手。今年年初我准备将该房出卖购置其他房产，但房产证上有前女友陈某的名字，辗转联系上陈某后，她却以自己是房屋所有人为由要求平分房款，否则就不同意我卖房子。

　　我应该怎么样维护自己的利益，房产是不是应该归我个人所有？

　　律师解答：

　　燕赵财富传承律师团康伟律师：这位先生应该尽可能地收集证据，证明此房产是由他单方出资购买的。例如，购买房屋的出资如果是现金，房地产公司开具的收据写明交款人是该先生一人；或者如果是银行转账，信息显示是房款是通过该先生的账户转给的房地产公司。

　　从法律角度来讲，可以认为这位先生买房时加前女友的名字，是把房产一半的份额赠与她，但前提条件是以许先生最终与她结婚，这可称为附条件的赠与。所谓附条件的赠与是指：“当事人对赠与行为设定一定的条件，把条件的成就与否作为赠与行为的效力发生或消灭的前提。”

　　根据这位先生和前女友后来的发展，两人最终并没有结婚，表明这位先生的赠与行为所附条件没有实现，这位先生可以要求前女友返还共有房产一半的份额。

　　如果这位先生与前女友无法就此事协商一致，最终她不予返还，这将构成不当得利，他可以通过诉讼方式来维护自己的合法权益。

结婚买房常见的几种情况

　　除此之外，关于结婚房产方面的纠纷也很常见，如果简单归类一下围绕着房产的主要问题还有以下这几个也是我们经常遇到的。

　　1、结婚买房，房产证上写谁的名字？只写他，她也出了钱，万一之后闹纠纷，怎么办？

　　2、小夫妻，两个人名字都写上，是不是让人觉得这婚姻才开始，就彼此不信任了？

　　3、这结婚买房，房产证上有没有你的名字真的有那么重要吗？

房子到底会归谁?

　　案例前提

　　小王有一个女朋友，准备结婚。两人为了应该婚前买房还是婚后买房、是求助父母全款买房还是自己贷款、是两人合资买还是由小王自己承担等问题争执不下。

　　案例条件

　　小王的女朋友说，即使小王独自全款购房，也要在房产证上写上自己的名字，不然就不结婚了！小王该怎么办呢？

我们假设三种情况

分析小王可能会面临的

关于房产证的各种问题

房产证上只有一个人的名字时

情景

房子归属

解读

　　婚前

　　A全款买房

属于A

婚前财产

　　婚前

　　A贷款买房

不定

　　双方一起还贷

　　父母全款买房

　　登记A名下

属于A

对子女的财产赠与

　　情景1：A在同B结婚前全款买了套房，这房子是A的？

　　答案：必须的！

　　解答：根据新《婚姻法》规定，A婚前全款买的房属于A的婚前个人财产，结婚后也不会自动转化为夫妻共同财产。所以，万一夫妻感情不和出现离婚，这套房子仍属于他一个人。

　　情景2：结婚前，A贷款买了套房。这房子还是A的？

　　答案：那可不一定。

　　解答：通俗说就是，结婚前A买房，房产证就他自己的名字，结婚后俩人一块生活还贷，万一俩人掰了，那房子怎么分，俩人是可以商量的。无法达成协议的话，法院可以判房子归A，没还完的贷款成为A的个人债务，共同还贷的钱和房子的增值则由A补偿B。

　　情景3：婚后A爸妈全款买房登记在A名下，这房子肯定是他的？

　　答案：对。

　　解答：《婚姻法》规定，婚后由一方父母出资为子女购买的房子，产权登记在出资人子女名下的，视为只对自己子女一方的赠与。离婚时，另一方无权要求分割。

房产证上写着两个人的名字时

情景

房子归属

解读

　　婚后

　　A全款买房

不定

　　B有房产出资

　　可另判

　　婚后

　　共同贷款买房

属于两人

　　夫妻共同财产

　　父母出资

　　购房赠与

　　无"借条"情况

　　属于两人

　　对夫妻的赠与

　　属于共同财产

　　情景1：这房子是A全款买的，这房子归他俩？

　　答案：不一定！

　　解答：A在同B结婚后，利用婚前财产全款买了套房子，房产证上写了两个人的名。但一旦他俩离婚，如果说B没有证据能证明她买这房子时出了钱 ，在财产分割时，法官仍能判这房子归A。

　　情景2：AB俩人一起贷款买房子，房子属于俩人？

　　答案：是。

　　解读：如果房子是A婚前贷款买，婚后加上B的名字，那婚后房子增值和共同还贷的部分除夫妻另有约定外，应视为共同财产。如果是婚后俩人凑首付一起贷款，自然也视作共同财产。

　　情景3：房子是A的父母出钱买的，写了AB的名字，这房子属于他俩？

　　答案：如果没有“借条”，这房子就是他俩的。

　　解读：如无“借条”等其他证据，父母出资也会被认定为赠与夫妻二人，归双方共有。即使AB闹离婚，父母也无权索回出资款。

房产证上写着多个人的名字时

这种情况相对来说比较复杂

下面用一张图来给大家解答

　　知识多一点

　　离婚案中8种常见房产分割纠纷类型

　　1、婚后共同买房型：夫妻双方婚后出资（包括贷款）取得房屋产权，离婚后房屋如何分割？

　　首先，明确产权，不论房产证上是一方的名字，还是双方的名字，均为共同财产。其次，明确产值，即房屋价值，按市场价计算，不按当初购房合同金额计算。再次，分清权益部分和债务部分。如果涉及贷款，先要将贷款部分除去。也就是说，由取得房子的一方付给未得房一方房屋价值的一半，得房方单独偿还剩余的本金及利息。

　　2、灰姑娘嫁土豪型：夫妻一方婚前付了全部房款，并取得了房产证，离婚后房屋如何分割？

　　按最高人民法院关于《婚姻法》司法解释(二)的规定，既然是夫妻一方婚前付了全部房款，并取得了房产证，那么该房屋是婚前财产。因此，离婚时，另一方无权要求分割。

　　3、一起苦哈哈还贷型：夫妻一方婚前通过按揭贷款购房，取得了房产证，婚后夫妻共同还贷的房屋，离婚后如何分割？

　　虽然房屋是一方婚前购得，但婚后房屋增值部分以及共同偿还贷款的部分，除夫妻双方另有约定外，应当视为共同财产。需要说明的是，共同还贷部分，不论是由一方用个人工资还贷，还是用双方工资还贷，均应认定为夫妻共有财产。当然，如果一方确能证实，其还贷资金来源于个人婚前财产，那么该部分不应认定为夫妻共有财产。这是比较复杂的情况。

　　4、继续苦哈哈还贷款型：夫妻一方婚前付了部分房款，但婚后才取得房产证的，婚后双方共同还贷的房屋，离婚后如何分割？

　　房产证虽然是物权凭证，是证明房屋权属关系的法定凭证，但并不是意味着婚后取得房产证的房屋就应当是婚后财产，还是要将财产来源细分为婚前婚后两部分进行分割。跟上面的第3种情况相同。

　　5、闪婚闪离型：夫妻一方婚前付了部分房款，婚后共同还贷，或一方用个人财产还贷但房屋升值，离婚时，尚未取得房产证的房屋如何分割？

　　根据最高人民法院关于《婚姻法》司法解释（二）的规定，离婚时，双方对尚未取得所有权或者尚未完全取得所有权的房屋有争议且协商不了的，人民法院不宜判决房屋的所有权归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。待取得房屋产权证后，再由任何一方另行向法院起诉。

　　另外，最高院民一庭有关解释明确，法院不宜判决房屋所有权归属的范围包括：

　　1、购买福利性政策房屋；

　　2、购买商品房；

　　3、购买经济适用房。

　　购买以上三种房屋，在离婚时，尚未取得房产证的，法院不宜就该房所有权直接判决。

　　6、有爹妈掺合型：父母参与出资购买的房屋，子女离婚后，房屋如何分割？

　　根据最高人民法院关于《婚姻法》司法解释(二)第二十二条规定，父母在双方结婚前的出资，视为对自己子女的赠与，另有约定除外；父母在双方结婚后的出资，视为对夫妻双方的赠与，另有约定除外。

　　在实践中，还有一种情况：在离婚时，一方突然提出，买房子的钱是向父母借的，不是父母赠与的，并拿出借据证实。对此，法院一般的做法是，首先看另一方的态度，如果另一方不承认，法院一般不对该债权债务是否成立进行实质性审查，因为债权人不能作为第三人参加诉讼。因此，法院在这类案件中，在对房屋进行分割的同时，会告诉主张是借钱的一方可以另案起诉。

　　7、房产证上2+1型：房产证上有第三人的名字，离婚后房屋如何分割？

　　比如，房产证上除了有夫妻双方的名字外，还有子女的名字，或有父母的名字。对此，法院一般不会将其主动追加第三人，而是采取如下措施：

　　1、根据当事人的申请，对房屋部分的财产分割不予审理，由当事人另案起诉；

　　2、根据当事人的申请，将案件中止审理，告诉当事人另行提起析产之诉，后根据析产的判决结果，对夫妻共有部分的房屋进行分割。

　　8、准夫妻买房型：婚前双方出资购房，但婚前取得的房产证上只有一方的名字，离婚后房屋如何分割？

　　在上述情况下离婚时，房产证上有名字一方，如果不承认另一方购房时出过资，认为房屋属于其婚前个人财产，不作分割。在不能证实自己有出资且不是赠与给一方的前提下，另一方的权益法院是无力保护的。也就是说，即使另一方出了钱，但不能证明出资行为，法院也无法判决一方给予适当补偿。

　　如果在结婚前还不放心，那也可以去做婚前财产证明。我们提醒您，现实中情况可能千差万别，真要有问题，还请咨询专业律师！（文：柳叶飞刀，来源：法务之家）

　　（注：我国各地已经颁发不动产权证书，以取代房产证和国有土地使用证。但是旧的房产证并非一定要换“新证”。新证颁发前依法颁发的各类不动产权属证书继续有效，不动产登记机构坚持“不变不换”原则，权利不变动，簿证不更换，依法办理变更、转移等登记工作时，逐步更换为新的不动产登记簿证。也就是说，房产证在很长一段时间内依然有效！）

搞清关于房产的这些门路

只是有备无患哦

关键还是夫妻俩能和谐相处

幸福的婚姻里

应该多点真诚，少点套路！

文/河北青年报记者王慧丽、刘冉

综合山东高法（shandonggaofa）、

三峡晚报、法律讲堂

编辑/王亚伟