陕西西安临潼发展债权计划(临潼发展规划2020)

政信信托 2023年06月30日 00:39 54 sstk

西安的土地市场在2021年上半年达到高点之后，2021年下半年开始开启了降温模式。

2022年，西安新出让的土地，即使有小幅溢价形式成交，成交价格也较之前的地价有一定幅度的下降。

而临潼新区在近日成交的一块地，地价甚至比4年前的价格还低。

溢价率7.14%

临潼新区91.72亩商业、住宅用地在8月12日以溢价形式成交。

这块地籍编号为LT3-(55)-6的地块，位于临潼区新区秦汉南一路北侧、芷渭东五路东侧、芷渭东六路西侧，净用地面积约91.72亩。

按照规划，这宗地分为两个地块：

LT3-(55)-6-1地块：净用地面积21.624亩，土地用途为商服，容积率不大于3.5，建筑密度不大于50%，绿地率不小于25％，地上建筑面积不大于50460平方米；

LT3-(55)-6-2地块：净用地面积70.003亩，土地用途为住宅，容积率不大于2.5，建筑密度不大于20%，绿地率不小于35％，地上建筑面积不大于116673平方米（含公办预留幼儿园建筑面积2200平方米）。

该宗地挂牌起始价为4.2亿元，最终被陕西振通置业有限公司以4.5亿元竞得，溢价率7.14%，折合地价491万元/亩，楼面地价约2692元/㎡。

按照出让文件，该地块内配套的社区服务、养老等公建配套设施建成后无偿移交临潼区政府相关部门，因此实际成本要稍微更高一些。

工商信息显示，此次摘得该宗地块的陕西振通置业有限公司注册时间2012年3月，注册资本、实缴资本5000万元，股东由2名自然人组成，此前主要从事建筑工程施工等，拥有建筑工程施工总承包二级、钢结构工程专业承包二级资质等。

地价跌回4年前

从陕西振通置业此次摘得的地块所处的位置来看，属于前两年楼市比较火爆的临潼新区板块。

临潼新区地处港务区以东，因此当时很多楼盘打出了“ 港务东”的概念，蓝光、隆基泰和、高新地产等房企此前在该板块均已经有项目布局。

临潼新区的地价，在这几年也是经历了大幅波动。

2017年10月，蓝光地产首次在该板块拿地，当时的地价在100万元/亩左右。

2018年7月，该区域148.739亩土地公开拍卖，吸引了万科、中骏、中贸等6家企业参与竞拍，最终经过106轮竞价该地块被蓝光以溢价率201%竞得，地价达到了528万元/亩，楼面地价2815元/㎡。

而临潼新区的地价打造最高点是在2021年初。

2021年上半年，西安诞生了单价新地王，浐灞、秦汉新城、沣西新城、能源金贸区、泾河新城等区域的楼面地价均被刷新，临潼新区也是如此。

2021年4月27日，临潼新区一宗202.171亩的土地（183.192亩居住用地+18.979亩餐饮业用地）进行公开拍卖。万科、保利、金地、卓越等开发商报名参与这块土地的竞拍，最终，高新地产以最高限价14.2亿元竞得，溢价率100%，折合地价702.38万元/亩、计容楼面地价4587元/㎡（可售楼面价为4991元/㎡），承诺现房销售。

这块地也就是高新·绣岭芳居项目，商品住宅全部为现房销售，并且自持5%的比例不少于10年。

此次陕西振通置业摘得的地块地价为491万元/亩，楼面地价约2692元/㎡，比4年前蓝光拿地的价格还低一点，可以说跌回到了4年前！

多重因素导致地价下降

临潼新区地价打回原型，是由多重因素导致的。

第一，整个地产行业的大环境已经今非昔比。当各大房企都正在为活下去努力之时，手中有钱拿地的房企已经越来越少。同时，当前的西安楼市行情，与前两年也已经无法相提并论了。当西安主城区的地块都流拍频现时，更别提临潼新区了。

第二，临潼新区的配套完善比较慢。虽然打着“港务东”的卖点，但毕竟临潼新区不属于城六区，无法享受到城六区的教育资源。同时，从临潼新区这几年的发展来看，除了建成投用的秦皇医院之外，其它方面的配套则依然较慢，不及预期，也缺少产业的支撑。

第三，2019年6.20西安楼市调控政策将临潼纳入限购范围之后，对于临潼新区板块楼市的影响不可忽略。

目前，临潼新区板块可谓是机遇与挑战并存。机遇主要来自于目前该片区在售住宅项目较少，而挑战主要来自于市场整体降温。

另外，2018年7月的时候西安本土房企立丰集团还通过公开拍卖拍下了隆基泰和铂悦山东侧154.723亩商住用地（住宅112.682亩，商业42.04亩）。

按照当时的土地出让文件，宗地内需建设并自持5万平米的集中商业综合体，这一度让这个区域的购房者充满了期待，大家期待临潼的立丰城市生活广场能够填补临潼新区大型商业的空白。

但是，这块地已经卖给了蓝光，也就是目前的蓝光长岛国际社区五期……

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