央企信托-427号江苏泰州政信(泰兴 政信 信托)

　　扬州，古称广陵、江都、维扬，建城史可上溯至公元前486年，是江苏省地级市，地处江苏中部、长江与京杭大运河交汇处，有"淮左名都，竹西佳处"之称，又有着"中国运河第一城"的美誉；被誉为扬一益二、淮南第一州、月亮城。

　　扬州是首批国家历史文化名城。历史上，扬州因其优越的地理位置，自汉至清几乎经历了通史式的繁荣，并伴随着文化的兴盛。

　　一、八大要素：呈现真实扬州

　　1.城市区位--长江经济带+南京都市圈+长三角城市群

　　扬州市地处江苏省中部、长江与京杭大运河交汇处，位于长江北岸、江淮平原南端，是长江经济带重要组成部分、南京都市圈成员城市和长三角城市群城市，是南水北调东线工程水源地。东部与盐城市、泰州市毗邻；南部濒临长江，与镇江市隔江相望；西南部与南京市相连；西部与安徽省滁州市交界；西北部与淮安市接壤。

　　2.城市概况--3个市辖区+1个县+2个县级市

　　扬州市，下辖邗江区、广陵区、江都区3个市辖区和宝应1个县，代管高邮市、仪征市2个县级市，是联合国人居奖获奖城市、全国文明城市、中国温泉名城。全市共有62个镇、4个乡和17个街道。全市总面积6634平方公里，其中市辖区面积2310平方公里。

　　3.城市经济发展概况--2016年GDP增速居江苏省第二

　　2016年全市实现地区生产总值4449.38亿元，可比价增长9.4%，高于全省1.6个百分点，增速居全省第2位。规模以上工业总产值首次迈上万亿级大关，2016年累计完成总产值10099.6亿元，增长7.5%。完成规模以上工业增加值2298.1亿元，增长9.2%，增幅高于省均1.5个百分点。服务业增加值突破2000亿元，增长12%，增速居全省第1位。投资、消费增幅均创全年新高，2016年完成固定资产投资3288.68亿元，增长15.3%，增幅高于省均7.8个百分点，居全省第2位。

　　2016年，扬州代管的高邮市连续第10年（第64位）、仪征市连续第8年（第65位）荣膺全国百强县；高邮市连续第10年跻身2016年度中国最具投资潜力中小城市百强县在"百强榜"中位居第46位。高邮、仪征连续第2年跻身2016年度中国新型城镇化质量百强县市在"百强榜"中分别位居第68位、第84位。高邮、仪征首次跻身2016年度中国中小城市创新创业百强县市在"百强榜"中分别位居第45位、第53位。

　　2017年扬州经济稳中有进、稳中向好的发展态势将会继续保持，预计全市经济增长8%左右。

　　4.城市人口与人民生活--人口自然增长率1.92%，居民收入匀速稳步增长

　　到2016年年末，全市户籍总人口461.67万人，比上年末增加5431人。其中，市区户籍总人口为232.47万人，增长0.24%。全市常住人口449.14万人，常住人口城镇化率为64.40%，比上年提高1.61个百分点。人口自然增长率为1.92‰。

　　2016年扬州全体居民人均可支配收入28633元，增长9.1%，其中，城镇居民人均可支配收入35659元，增长8.2%；农村居民人均可支配收入18058元，增长8.7%。全体居民人均生活消费支出18054元，增长8.0%，其中，城镇居民人均生活消费支出21064元，增长6.5%；农村居民人均生活消费支出13722元，增长11.4%。

　　5.城市所处发展阶段--干好"十件大事"

　　未来，扬州将始终坚持"六为"发展路径，合力谱写好"强富美高"的新篇章，力求以项目为王、人才为纲、生态为基、文化为魂、精致为要、民生为本。

　　同时，未来五年要重点抓好10件关系全局、影响长远的大事：实施"12345"创新发展工程；承办好2018年省运会和省园博会；推进跨江融合发展、宁镇扬同城化和沿江沿河联动发展；加快建成连淮扬镇高铁扬州段和扬州高铁综合枢纽；基本建成广陵新城、完成生态科技新城和"三河六岸"区域基础设施建设；申办和承办好2021年世界园博会、建成枣林湾世博园和均衡覆盖的城乡公园体系；延展、提升扬子津科教园区建设；打造美丽中国的扬州样板和健康中国的扬州样本；力争城乡居民收入达到省均水平、确保7000元以下低收入农户全部脱贫；规划建设江淮生态大走廊并争取进入省级和国家规划。

　　其中，"规划建设江淮生态大走廊"是扬州呼应国家长江经济带战略、保障南水北调、清水北送的头号工程。预计到2020年，南水北调东线区域生态环境显著改善，基本形成空间利用集聚高效、生态环境良好、产业结构优化、区域互联互通的生态经济走廊；到2030年，沿线区域社会经济与环境保护协调发展的格局全面形成，成为南水北调工程生态环境治理的样本区。

　　6.城市交通概况--400公里市域环路以及7线轨交网络

　　京沪高速公路、宁通高速公路（沪蓉）、扬溧高速公路、启扬高速在扬州境内交汇，沿江高等级公路、安大公路、淮江公路、盐金公路、仪扬公路等国省干线公路构筑起400公里的"市域环路"。京杭大运河与长江在扬州南部汇流，构成市域航道主骨，扬州泰州机场目前已开通多条国内航线。

　　扬州轨道交通共设7条线路，其中5条中心城轨道，2条都市区快轨线，线网总长约203公里，预计在"十三五"期间开工建设轨道交通1号线，推进2号线一期工程、5号线一期工程前期工作，构建以大容量轨道交通为骨架的城市公共交通体系。

　　7.城市环境概况--四季分明，旅游资源丰富

　　扬州市区北部和仪征市北部为丘陵，京杭大运河以东、通扬运河以北为里下河地区，沿江和沿湖一带为平原。境内有高邮市神居山、仪征大铜山(苏中最高峰149.5米)、小铜山、捺山等。扬州市属于亚热带季风性湿润气候向温带季风气候的过渡区，气候主要特点是四季分明，日照充足，雨量丰沛，盛行风向随季节有明显变化。

　　扬州旅游资源丰富，名胜古迹众多。清代扬州曾有"园林甲天下"之誉，至今还保留着许多优秀的古典园林，如瘦西湖、大明寺、个园、何园等为扬州最著名的旅游景点。截至2016年底，扬州拥有1个5A级景区、9个4A级景点、14个3A级景点、13个2A级景点。

　　8.城市发展战略规划--重点功能区定位

　　（1）邗江区--扬州西部，2016年百强区27位

　　邗江区是扬州市的主城区之一，总面积536平公里，常住人口51.5万人，现辖7个镇、7个街道办事处，两个省级开发区。区域南临长江、北依邵伯湖和高邮湖、京杭大运河中贯南北，境内拥有长江岸线26.8公里，可供开发的-10米以下深水岸线近20公里，适宜开发利用的长江滩涂3万亩，拥有近50公里的沿湖生态岸线。

　　2016年邗江区入选中国市辖区综合实力百强（全国百强区）第27位、中国市辖区投资潜力百强第64位、中国新型城镇化质量百强区第64位、中国中小城市创新创业百强区第54位。

　　（2）广陵区--扬州的中心城区，2016年百强区62位

　　广陵区，占地5.09平方公里，是国内历史风貌保存比较完好的古城之一，体现扬州古代文明的核心区域。2016年广陵区入选中国市辖区综合实力百强（全国百强区）第62位、中国市辖区投资潜力百强第79位、中国新型城镇化质量百强区第46位、中国中小城市创新创业百强区第88位。

　　（3）江都区--江淮交汇之处，2016年百强区37位

　　江都区位于江苏省中部，隶属于扬州市。该区南濒长江，西傍扬州市郊区和邗江县，东与姜堰市、泰州市海陵区、高港区接壤，北与高邮市、兴化市毗连。2016年江都区入选中国市辖区综合实力百强（全国百强区）第37位、中国市辖区投资潜力百强第39位、中国新型城镇化质量百强区第82位、中国中小城市创新创业百强区第66位。

　　二、扬州房地产投资价值何在？

　　1.城市房地产市场分析--2016年扬州商品住宅价量齐升

　　2016年扬州市经济发展良好，GDP增长稳定，楼市政策环境宽松，宏观市场环境对于房地产市场发展相对有利。

　　据统计，2016年扬州全年商品房成交30389套，同比上涨58.07%，成交建筑面积3438485平方米，同比上涨43.77%。其中，商品住宅成交25389套，同比上涨53.44%，成交建筑面积2981642平方米，同比上涨52.42%。（数据来源：扬州房管局成交备案）

　　同时，商品住宅成交价与2015年同期相比有明显回升迹象，至2016年底，成交均价约8296元/平方米，商品住宅市场价量齐升，市场大局呈稳定上升趋势。

　　2.城市供需分析--商品房库存可售周期持续下降，进入5个月内

　　去库存是贯穿了整个2016年中国房地产界的重大任务之一，尤其是三四线城市。2016年扬州楼市政策相对宽松，市场大幅上行，全年库存量、可售周期持续下降。

　　截止2016年底，商品住宅库存量约130.36万方，可售周期约5个月，低于合理的房地产库存去化周期，属于供不应求区间。

　　3.城市土地市场分析--市场匀速升温，众多品牌房企入市

　　土地市场方面，2016年呈先抑后扬状态，多数土地挂牌成交集中于下半年，商业用地与商住用地平分秋色。据悉，2016年全年扬州共计出让地块27宗，土地出让面积116.9万㎡，出让金69.452亿元，与2015年相比，土地出让宗数持平，但是出让面积与成交金额都有了较大幅度上涨。

　　随着扬州土地市场的升温，近年来众多外来房企登陆扬州楼市，2016年南京中澳房产、石榴集团、南京三金、新城置业、美的地产、南京金大地等品牌入驻。据悉，截止目前，百强房企已有20余家入驻，包含恒大、融创、碧桂园、万科、绿地、中海等一线品牌开发商。

　　三、扬州价值型土地何处寻？--2017中国（上海）城市土地展

　　想必2017年扬州土地市场首拍带来的影响力早已闻名业内，那么，究竟是何魅力让众多品牌房企如此钟爱扬州，未来还会有多少百强房企进驻这座2500余年的古城，又将带给房地产圈多少惊喜？由土拍网和江苏土地市场网共同承办的"2017中国（上海）城市土地展"将于4月26日正式在上海世博展览馆H3馆拉开序幕，所有的一切都可在这次百强房企土地投资年会上一探究竟！展位号T20，扬州欢迎您！