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房屋未竣工验收合格即交付入住的，购房人无权排除执行

作者：李舒 李营营 （北京云亭律师事务所）

编者按

在执行程序中，购房者排除人民法院对所购房屋的强制执行属于比较常见的争议类型。本期，我们梳理了在购买者排除执行程序中存在的常见争议焦点和对应的裁判规则，以帮助读者学习、了解。

阅读提示：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，不动产无过错买受人排除强制执行需要满足的条件之一是，在人民法院查封之前已合法占有该不动产。司法实践中，买受人是否占有房屋是法院认定买受人能否排除强制执行时重点审查的内容之一，常见争议情形为房屋未经竣工验收即交付入住的，应否视为买受人已经占有房屋？买受人持有钥匙入住后，缴纳水电费、物业费等费用，应否视为买受人已经占有房屋？买受人购买房屋后即对外出租的，应否视为买受人已经占有房屋？本文以“占有房屋未经竣工验收合格,购房人能否排除执行?”这一话题作为楔子，结合最高人民法院近三年作出的裁判文书，整理最高人民法院认定买受人是否占有房屋的审判观点，以供参考。

裁判要旨

在建工程未经竣工验收合格不得交付使用，交付尚未竣工验收的房屋构成违法交付，购房人基于违法交付所占有的房屋，不是合法占有，不受法律保护。

案情简介

1. 2014年7月至12月，张利生与美景公司签订《购房协议》并实际占用房屋（处于在建工程状态，未经验收）。

2. 2016年3月18日，圣圆公司与郝建国、雅景公司、美景公司民间借贷一案中，圣圆公司依据生效民事调解书申请鄂尔多斯中院执行债务人美景公司名下商品房。

3. 2016年8月25日，张利生以涉诉房屋系其所有为由，提起执行异议，请求中止对涉诉房屋的执行，鄂尔多斯中院裁定中止对涉诉房屋的执行。圣圆公司不服，提起执行异议之诉。

4. 鄂尔多斯中院认为案外人张利生符合排除强制执行的条件，一审判决驳回圣圆公司的诉讼请求。圣圆公司不服，上诉至内蒙古高院。

5. 内蒙古高院二审认为美景公司已将涉诉房屋的钥匙交付，案外人张利生已合法占有涉诉房屋，判决驳回圣圆公司上诉。圣圆公司不服，向最高人民法院申请再审。

6. 2018年9月30日，最高人民法院再审认为，案涉房屋未经竣工验收合格，构成违法交付。原判决认定事实不清，指令内蒙古自治区高级人民法院再审本案，再审期间，中止原判决的执行。

7. 2019年12月28日，内蒙古高院再审判决维持原一审判决。

裁判要点及思路

本案的主要争议焦点是，在案涉房屋未经竣工验收合格即交付使用的，买受人是否构成合法占有。最高人民法院认为，根据法律规定，建设工程经验收合格的，方可交付使用。案涉房屋作为建设工程只有经过竣工验收合格才能交付使用。因此，美景公司应履行向买房人交付竣工验收合格的房屋这一法定义务。否则，即构成违法交付。而购房人基于违法交付所占有的房屋，不是合法占有。具体到本案，原判决并未对美景公司所交付的案涉房屋是否竣工验收合格作出认定。在此前提下，原判决认定张利生基于该交付所占有的房屋是合法占有这一事实，缺乏证据证明。

虽然，最终内蒙古高院基于《购房合同》《领取钥匙通知单》，认定案外人占有房屋，最终维持原一审判决，但是从最高人民法院作出的再审裁定书中可以看出，最高人民法院对于该问题的态度较为明确，认为案外人不构成合法占有。鉴于最高人民法院在其他部分案件中亦持与本案相同观点，本文选取此案例意在分析最高人民法院处理这一问题的态度，故本案最终处理结果不影响本文对于最高人民法院观点的分析，在此予以特殊说明。

实务要点总结

北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》，本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师，具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例，均以实际发生的案例分析为主，力图从实践需要出发，为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题，寻求最直接的解决方案。

案外人基于购房消费者或者无过错买受人身份排除法院执行，在认定是否符合“在法院查封前已经合法占有房屋”这一条件时，应注意以下核心要点：

一、购房人对房屋的占有应为基于房屋买卖关系的占有。在执行程序中对不动产受让人进行优先保护的理论基础是买受人物权期待权保护。基于此，物权期待权依据的基础法律关系必须合法有效。但是，最高人民法院在具体审查案外人执行异议之诉时，往往还要求该基础法律关系必须为房屋买卖关系。分析个中缘由，一方面，基于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》规定了无过错买受人和购房消费者排除执行的条件之一是在查封前签订房屋买卖合同，所以应理解为案外人对房屋的占有系房屋买卖关系；另一方面，基于物权期待权保护的特殊性，法院在具体案件中应采取更为严格的审查标准，以适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条。同时，我们注意到，在部分案例中，最高人民法院有观点认为基于非买卖关系（如以物抵债关系）的占有属于合法占有，案外人在符合其他条件时，有权排除执行。

二、购房人应在法院查封房屋前占有房屋。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2020修正）（以下简称“《查封、扣押、冻结规定》”）第二十四条规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。在部分案例中，最高人民法院不予支持案外人异议请求的理由是，根据 《查封、扣押、冻结规定》第二十四条规定，法院查封房屋后，房屋所有权人无权将房屋交付案外人，案外人的占有属于无权占有，因此，不受法律保护。但是，在多数情况下，最高人民法院不予支持案外人异议请求的理由是，根据 《查封、扣押、冻结规定》第二十四条规定，房屋被法院查封后，房屋所有权人就查封房屋所作的转移不得对抗申请执行人，查封的时间以法院作出查封裁定时为准。

三、法院查封时房屋未竣工验收合格的，无权排除执行。对于房屋未经竣工验收合格，案外人能否排除执行的问题，最高人民法院的审判观点呈现两极分化的特点：

（1）认为购房人无权排除执行的理由：根据《建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。一方面，当房屋属于在建工程状态或者房屋虽建成但未竣工验收的情况下，最高人民法院认为房屋不具备现实交付条件，难以证明案外人实际占有房屋。另一方面，即使案外人能够举证证明已实际入住、使用房屋，但是该等“交付”由于违反了法律的强制性规定，不具有合法性，不予以保护。

（2）认为购房人有权排除执行的理由是: 最高人民法院认为，竣工验收是商品房交付使用的前提条件。房屋出卖方在案涉房屋所在工程竣工验收前向购房人交付房屋钥匙，不符合法律规定。但是，在购房人能够初步举证证明其实际控制房屋的情况下，作为房屋买受人，在购买的商品房没有办理竣工验收手续的情形下接收房屋，对之后可能产生的质量责任及使用风险依法可能处于不利的法律地位，但不能据此否定在法院查封前房屋出售方已向房屋买受人交付了房屋钥匙、房屋买受人已实际占有案涉房屋的事实，不足以此认定占有案涉房屋不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项规定，房屋未竣工未验收不影响占有事实。

四、交付钥匙或对外出租房屋应视为占有。占有，指案外人对不动产管理和支配的状态。以房屋为例，生活中，一般认为购房人拿到房屋的钥匙、办理物业的入住手续，即应视为对房屋已经有事实上的管理和支配权。司法实践中，购房人是否构成直接占有的争议焦点，主要是购房人持有房屋钥匙、缴纳物业费、水电费等费用的，是否应认定为已经实际占有房屋。购房人是否构成间接占有的争议焦点，主要是购房人将房屋对外出租的，是否应认定已经实际占有房屋。关于交付钥匙，最高法院有观点认为仅交付钥匙不能证明占有，但是，也有观点认为仅交付钥匙可以认定购房人已经实现对房屋的支配和管理，应认定为占有；关于对外出租房屋，最高法院多数观点认为，对外出租房屋应视为对房屋占有的一种方式。

五、购房人举证证明占有房屋应重点注意：1. 合法占有是一种有法律依据的对不动产实际控制的事实状态，占有是否发生在人民法院查封之前，是对过去事实状态的回溯。被执行人与买受人之间的房屋交接手续或物业公司在争议发生后出具的证明等常因涉嫌恶意串通而在诉讼中争议较大，这就需进一步提供相对较为客观的第三方当时证据，如入住通知书、房屋门禁卡，缴纳车场管理费、水电费、房费、卫生费、取暖费的凭据，装修入住证明等资料，代管代租的，务必签订合同保存付款票据。2. 物业公司、居委会出具的说明是证明物业费已缴纳、房屋已出租等房屋买受人已实际占有房屋的重要证明材料，物业公司提供证明需要盖章或相关负责人员出庭作证，否则无效。3. 我们注意到，最高法院有观点认为，案外人仅提供房屋查封后的水电费、物业费单据不足以证明已经在查封前实际占有。

六、准确把握法院认定购房人是否构成占有的审查理念。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了一般不动产买受人在何种情形下能够排除基于对出卖人的强制执行程序而对买受人所购不动产强制执行的问题，该规定解决的是在强制执行程序中，买受人对所买受的不动产权利保护与普通金钱执行债权人权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则。因此，人民法院在审理案外人执行异议之诉案件参照适用该规定审查认定案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益时，应当从严掌握对买受人支付价款、合法占有不动产以及未办理过户的原因等事实和证据的审查力度。在对合法占有的事实进行审查时，应当着重查明买受人是否取得房屋钥匙、是否办理了入住手续、是否签订了物业服务合同，以及是否交纳了水、暖、电、气及物业等费用，是否与他人签订了合法有效的租赁合同并收取了租金等事实。

相关法律规定

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；被59篇案例引用

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

《中华人民共和国建筑法》

第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。

建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

《建设工程质量管理条例(2019修正)》

第十六条建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：

（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；

（二）有完整的技术档案和施工管理资料；

（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；

（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；

（五）有施工单位签署的工程保修书。

建设工程经验收合格的，方可交付使用。

法院判决

以下为最高人民法院在判决书“本院认为”部分就此问题发表的意见：

最高人民法院认为，原判决关于金桥公司已合法占有案涉房屋的事实认定，缺乏证据证明。一审法院认定金桥公司是在人民法院查封案涉房屋之前，已与美景公司签订了书面房屋买卖合同，以美景公司欠付的工程款和材料款抵顶案涉房屋的全部价款形式购得案涉房屋，并实际所有、占用至今。二审法院确认了一审法院认定的上述事实，另在原判决“本院认为”部分载明，美景公司出具的《通知单》证实美景公司已将案涉房屋的钥匙交付，金桥公司已合法占有案涉房屋。钥匙交付只能证明美景公司已将案涉房屋交付给金桥公司，由金桥公司事实上控制和占有。但金桥公司对案涉房屋事实上的占有、使用，不能等同于合法占有。根据圣圆公司二审提交的内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院于2016年9月11日作出的(2016)内2921民初1789号民事判决可知，该判决已认定“目前美景公司开发的《美景盛世》小区完成土建工程，未进行验收，处于停建状态”。也即，金桥公司所称的交付案涉房屋可能是交付的尚未竣工验收的在建工程。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”以及《建设工程质量管理条例》第十六条第三款“建设工程经验收合格的，方可交付使用”之规定，案涉房屋作为建设工程只有经过竣工验收合格才能交付使用。因此，美景公司应履行向买房人交付竣工验收合格的房屋这一法定义务。否则，即构成违法交付。而购房人基于违法交付所占有的房屋，不是合法占有。具体到本案，原判决并未对美景公司所交付的案涉房屋是否竣工验收合格作出认定。在此前提下，金桥公司基于该交付所占有的房屋是合法占有这一事实，也缺乏证据证明。

案件来源

《鄂尔多斯市圣圆投资集团有限责任公司、内蒙古金桥建筑有限责任公司申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书》【最高人民法院（2018）最高法民申4566】

延伸阅读

1. 法院查封房屋后，购房者收到房屋钥匙和交房条的，不符合排除执行的条件。

案例1：《刘燃、中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司申请执行人执行异议之诉二审民事判决书》【最高人民法院（2018）最高法民终680号】

最高人民法院认为，2016年3月，人民法院对包括案涉房屋在内的楼房进行查封，刘燃于2016年11月实际收到案涉房屋的钥匙和交房条。结合案件事实，刘燃并不符合《规定》第二十八条所列之情形，买受人提出异议必须符合《规定》第二十八条所列的全部四种情形方可主张排除执行，而刘燃的异议并未满足上述条件。刘燃如认为利安公司有向其隐瞒所售房屋已经抵押之事实，应向利安公司主张权利，而非主张排除抵押权人长城公司的执行。

2. 法律上的实际占有不同于实际使用，房屋所在工程因处于停工闲置状态不具备居住条件，不影响案外人对房屋实际占有的认定。

案例2：《中诚信托有限责任公司、吴波再审审查与审判监督民事裁定书》【最高人民法院（2018）最高法民申2189号】

最高人民法院认为，中诚公司举示了辽宁世信房地产土地与资产评估有限公司出具的《房地产估价结果报告》，拟证明案涉房屋所在工程处于停工闲置烂尾状态，根本不具备居住条件。需要说明的是，法律上的实际占有并非限定于实际使用，只要案涉财产处于权利人实际管控之中即可。本案中，吴波提供了准住通知单等证据证明其已实际占有案涉房屋。

3. 物业公司提供材料证明案外人已经实际占有房屋，未加盖单位印章，不符合单位证明材料形式要件的规定，不予以采信。

案例3：《黄印、邢福龙再审审查与审判监督民事裁定书》【最高人民法院（2017）最高法民申2096号】

最高人民法院认为，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第一百一十五条规定：“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。”而黄印向本院提交的山东鲁商物业服务有限公司2017年5月5日出具的证明，仅加盖了山东鲁商物业服务有限公司的印章，不符合该条关于单位证明材料形式要件的规定，故本院对此不予采信。黄印与高飞2017年3月15日的房屋租赁合同，并不足以证明黄印对案涉房屋占有、使用的事实。因此，黄印的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项规定的情形。

4. 在法院查封房屋后交付房屋的，购房人对房屋的占有不受法律保护，无权排除执行。

案例4：《张顺、海南东兰投资有限公司申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书》【最高人民法院（2018）最高法民申574号】

最高人民法院认为，关于张顺是否于法院查封之前占有案涉房产的问题。原判决查明，三亚中院对案涉房产作出查封裁定后，分别送达了当事人及有关部门协助执行，送达日期均早于张顺主张的东兰公司于2013年8月9日交付房屋的日期。且，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条有关“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害”的规定，东兰公司本无权将案涉房屋交付于张顺，故张顺对房屋的占有不受法律保护，不能对抗申请执行人，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第二项有关“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定。

5. 房屋未经竣工验收合格即交付使用，不影响法院认定购房人实际占有房屋。

案例5：《北京首钢建设集团有限公司再审审查与审判监督民事裁定书》【最高人民法院（2018）最高法民申5790号】

最高人民法院认为，竣工验收依法应是商品房交付使用的前提条件。宏昊公司在案涉房屋所在工程竣工验收前向购房人交付房屋钥匙，不符合法律规定。作为房屋买受人的曲国林，在购买的商品房没有办理竣工验收手续的情形下接收房屋，对之后可能产生的质量责任及使用风险依法可能处于不利的法律地位，但不能据此否定在法院查封前房屋出售方已向曲国林交付了房屋钥匙、曲国林已实际占有案涉房屋的事实，不足以因此认定占有案涉房屋不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第二项规定。首钢公司提出的曲国林在起诉状中所述“2012年7月6日交付”及案涉《小区住宅安置单》中明确注明“2012年9月1日之后到物业办理正式入住手续”等事实，均无法反驳二审基于审查采信的证据形成的证据链对曲国林实际占有房屋时间的事实认定。

延伸阅读

专题一： 刑事裁判涉财产部分的执行

专题二： 涉特殊房屋的执行

专题三： 追加第三人为被执行人

专题四： 申请执行人的变更、追加

专题五： 房屋买受人排除执行相关问题

本期主编

执行主编 李营营律师 北京云亭律师事务所

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主编简介

唐青林律师、李舒律师 北京云亭律师事务所合伙人， 领衔的重大疑难复杂案件中心及专业律师团队专门办理来自全国各地的重大疑难复杂案件，团队“十大金刚”全部毕业于清华大学、北京大学、中国人民大学、中国政法大学等著名高校，均取得法学专业博士或硕士学位，理论功底深厚，实践经验丰富。 曾代理多起在最高人民法院审理的疑难复杂案件并成功获得胜诉，参与办理的各类案件总金额累计达百亿元。 专业论文曾发表在《最高人民法院民事审判指导与参考》及《法学研究》等。 在北京大学出版社、中国法制出版社等出版《公司诉讼法律实务精解与百案评析》《公司并购法律实务精解与百案评析》《企业家刑事法律风险防范》《公司保卫战》《公司法司法解释四裁判综述及诉讼指南》等法律专业著作十余部。 团队深度耕耘的 业务领域 ： 公司法（含公司并购及公司控制权）、合同法、担保法、金融、土地与矿产资源法、工程建设与房地产法、高端婚姻家事纠纷、重大财产保全与执行。

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